“대출 규제에 자금마련 어려워”… 서울 ‘마피 분양권’ 속출

규제 강화에 돈줄 막혀 급매물 쌓여
분양가 억대 낮춰도 거래 감소세
인기 단지는 억대 웃돈 붙으며 거래
강남3구 등 제외하면 양극화 심화

서울에서 분양가보다 싼 가격에 분양권(청약 당첨을 통해 취득한 신축 아파트 입주 권한)을 내놓는 이른바 '마이너스 프리미엄(마피)' 매물이 속속 나오고 있다. 공급 부족 우려로 인해 신축 품귀 현상이 짙어지고 있다는 점, 통상 준공 시기에 가까워질수록 웃돈이 붙는 경우가 적지 않다는 점을 감안하면 이례적인 분위기다. 대출 규제 강화로 인해 자금 조달 여건이 악화된 일부 수분양자(분양 계약자)들이 급매를 내놓은 것으로 해석된다.

24일 부동산 업계에 따르면 내년 11월 준공을 앞둔 강북구 '한화포레나 미아' 아파트 전용면적 80㎡형 저층 매물이 최저 10억2642만원에 나와 있다. 같은 평형 최고 분양가(10억8416만원)보다 약 6000만원 낮은 가격이다. 전용 84㎡형에도 2000만원의 마피가 형성됐다. 단지 인근 공인중개사는 "2022년 분양 당시부터 고분양가 논란에 부딪힌 데 따라 미분양 물량이 대거 나오면서 올해까지 열 차례가 넘는 무순위 청약을 진행한 바 있다"며 "서울 아파트 청약시장 열기가 뜨거운 상황이지만, 입지나 단지 규모 등을 이유로 시세차익 기대가 어려운 분양권을 찾는 수요는 적다"고 전했다.

아파트보다 상대적으로 인기가 적은 도시형생활주택의 경우 억대 '마피'가 형성돼 있다. 이달부터 입주를 시작하는 동대문구 '신설동역 자이르네' 도시형생활주택 전용 42㎡형은 분양가보다 1억6900만원 떨어진 7억원에 나와 있다.

일부 브랜드 단지에선 분양가와 똑같은 가격이 책정된 '무피' 매물이 속속 나오고 있다. 강북구 '엘리프미아역'(2026년 8월 입주) 전용 74㎡형, 구로구 '호반써밋 개봉'(이달 입주) 전용 59㎡형, 관악구 '서울대벤처타운역푸르지오'(2025년 8월 입주) 전용 84㎡형 분양권이 각각 9억8672억원, 7억7000만원, 9억8880만원에 집주인을 구하고 있다.

정부가 지난 9월부터 스트레스 DSR(총부채금원리금상환비율) 2단계 제도를 시행하고, 시중 은행도 신축 아파트에 대한 전세 대출을 제한한 데 따라 돈줄이 막힌 집주인들이 늘어났다는 점이 급매물 증가 원인으로 꼽힌다.

분양·입주권 수요자 역시 같은 상황에 처해 있는 만큼 분양·입주권 거래도 저조하다. 국토교통부 조사 결과 서울 아파트 분양·입주권 거래량은 8월 150건, 9월 95건, 10월 81건 등으로 감소세다.

단, 인기 단지엔 수억원에 웃돈이 붙는 등 양극화 현상이 벌어지고 있다. 내년 1월 입주를 앞둔 동대문구 '래미안 라그란데' 아파트 전용 84㎡형 분양권은 지난 16일 12억6440만원(2층)에 팔렸는데, 이는 분양가 대비 2억2040만원 비싼 가격이다. 내년 11월 준공 예정인 중랑구 '리버센 SK뷰 롯데캐슬' 아파트 같은 평형 분양권도 지난 9일 분양가보다 1억3150만원 비싼 11억290만원(25층)에 손바뀜됐다.

전문가들도 인기 단지와 비인기 단지 분양·입주권 거래 간 온도차가 나타날 것으로 보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "분양가 상승세가 가팔라지면서 분양가상한제가 적용되는 강남3구(강남·서초·송파구)나 도심과 가까운 주요 지역에서 공급된 단지를 제외하고 안전마진 기대가 어렵게 됐다"며 "서울 외곽 지역의 경우 '마피'가 크게 형성되는 반면, 주요 인기 단지의 웃돈은 더욱 뛸 가능성이 있다"고 했다.