8.6억 있어야 서울 아파트 산다…정부 규제에 18개구 대출액 감소 불가피

정부, 28일부터 주택담보대출 최대 6억으로 제한
최대 LTV 가정, 127만6000가구 사정권
'6억 한도' 이내는 노도강 등 7개구뿐

서울의 한 아파트 밀집지역 모습./연합뉴스

정부가 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 대출 규제를 시행한 데 따라 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 됐다. 종전보다 대출액이 평균 4억원 이상 줄어든 가운데 8억6000만원 이상의 현금을 보유해야 서울 아파트를 살 수 있다는 계산이 나온다.

29일 부동산 리서치 업체 부동산R114가 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과에 따르면 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개구 가운데 18개구의 대출액이 종전보다 줄어들 전망이다.

18개구의 경우 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용하면 차주의 소득에 따라 최대 6억원 이상 대출이 가능했다.

하지만 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한됐다. 가구 수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 영향을 받는다. 이는 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 달한다.

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원대인 것을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정시 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 6억원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능한 셈이다.

평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에서 평균 15억원 이상 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 6억원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억원의 이상 현금이 있어야 강남 입성이 가능해진다.

역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 종전에는 10억원 이상 대출이 가능했지만 지금은 4억원 이상 대출이 줄어들어 현금 16억∼17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 됐다.

토지거래허가구역이 아닌 곳도 앞으로 주담대를 받으면 6개월 내 전입의무가 발생해 사실상 토허제와 같은 효과가 발생한다.

평균 시세 14억∼15억원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억원을 갖고 있어야 매수 가능하다.

현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출을 받을 수 있는 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대인 노원, 도봉, 강북, 금천, 관악, 구로, 중랑구 등 서울 외곽 지역이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "대출 규제로 인해 단기 수요 위축이 예상되지만, 고가주택 지역에서 중저가 지역으로 대체 물건을 찾으려는 수요가 이동하며 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "서울의 토지거래허가구역 이외 지역에선 전세를 낀 매매 형태로 우회하는 경우도 늘어날 수 있다"고 말했다.